导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代(dài)下地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大(dà)致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均(jūn)一(y百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗ī)套房的(de)程度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着(zh百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗e)住宅市(shì)场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足(zú)现代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方米，不及(jí)全国人(rén)均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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